ברוב השיחות על קניית דירה, כל האנרגיה הולכת לשתי שאלות: כמה הון עצמי יש לנו, וכמה משכנתא הבנק יאשר. שתיהן חשובות, אבל הן לא מסבירות למה כל כך הרבה קונים מגלים בשלב מאוחר שחסר להם כסף — לא לדירה, אלא סביב הדירה.
ההוצאות הנלוות הן החלק שנופל בין הכיסאות. הן לא ממומנות במשכנתא, הן לא נכללות ב"הון עצמי" כפי שהבנק סופר אותו, ורובן מגיעות בטווח של חודשים ספורים מרגע החתימה. אם לא תקצבתם אותן מראש, הן נאכלות מתוך ההון העצמי — וזה בדיוק מה שמקטין את אחוז המימון שהתכננתם ומייקר את המשכנתא.
המדריך הזה עובר על כל רכיב: כמה הוא, ממה הוא נגזר, מתי משלמים אותו, ואיפה יש מקום לחסוך. כל הסכומים כאן מקורם במקורות רשמיים ובפרסומים מקצועיים, והם מרוכזים בסוף.
הכלל הפשוט: ההון העצמי הוא לא כל הכסף
הבנק מסתכל על ההון העצמי שלכם כאחוז משווי הנכס. בדירה ראשונה, הרגולציה מאפשרת מימון של עד 75% משווי הדירה, כלומר לפחות 25% הון עצמי. אבל הבנק לא מממן את מס הרכישה, לא את עורך הדין, לא את התיווך ולא את המעבר.
המשמעות המעשית: כל שקל שיוצא על הוצאות נלוות הוא שקל שנגרע מההון העצמי שנשאר לעסקה. מי שיש לו בדיוק 25% ומתכנן לשלם מהם גם את ההוצאות הנלוות — מגלה שהוא בעצם מגיע ל-22% או 23%, והבנק מבקש להשלים. זה השלב שבו מתחילים לחפש הלוואה משלימה, ושם המשכנתא מתחילה להתייקר.
הרחבנו על שאלת ההון העצמי עצמה במדריך כמה הון עצמי צריך למשכנתא. כאן אנחנו מדברים על מה שמעליו.
מס רכישה: ההוצאה הגדולה, ואיך היא באמת מחושבת
מס רכישה הוא כמעט תמיד ההוצאה הנלווית הגדולה ביותר, והוא נקבע לפי שני דברים: שווי העסקה, והשאלה אם זו דירה יחידה או דירה נוספת.
החישוב מדורג, בדיוק כמו מס הכנסה. כל שיעור חל רק על החלק מהמחיר שנמצא בתוך המדרגה שלו, ולא על כל הסכום. זו נקודה שמבלבלת הרבה קונים: מחיר שחוצה מדרגה לא מייקר את כל העסקה, אלא רק את החלק שמעל הסף.
מדרגות מס רכישה לדירה יחידה (2026)
| שווי העסקה | שיעור המס |
|---|---|
| עד 1,978,745 ₪ | פטור |
| 1,978,745 – 2,347,040 ₪ | 3.5% |
| 2,347,040 – 6,055,070 ₪ | 5% |
| 6,055,070 – 20,183,565 ₪ | 8% |
| מעל 20,183,565 ₪ | 10% |
מדרגות לדירה נוספת (דירה שנייה, השקעה)
| שווי העסקה | שיעור המס |
|---|---|
| עד 6,055,070 ₪ | 8% |
| מעל 6,055,070 ₪ | 10% |
ההבדל דרמטי, וכדאי להפנים אותו: בדירה נוספת אין סף פטור בכלל. המס מתחיל מהשקל הראשון. אותה דירה בדיוק, אותו מחיר — והפער בין הסטטוסים יכול להגיע לעשרות ומאות אלפי שקלים.
נקודה שכדאי לשים לב אליה השנה: המדרגות מוקפאות. עד לא מזמן הן הוצמדו למדד ועודכנו מדי 16 בינואר. במסגרת חוק ההסדרים לשנים 2025–2027 העדכון הוקפא, והמדרגות נשארות במקומן עד 15 בינואר 2028. בפועל, כשמחירי הדירות עולים והסף עומד במקום, יותר עסקאות נכנסות למדרגות החייבות בכל שנה שעוברת.
לפני חתימה, כדאי תמיד לאמת את הסכום המדויק בסימולטור מס הרכישה של רשות המסים ומול עורך הדין שלכם — שווי העסקה לצורכי מס אינו תמיד זהה למחיר שרשום בחוזה.
קונים דירה ראשונה ורוצים לדעת כמה באמת צריך בצד?
לדף הייעוץ לדירה ראשונה ←קניתם לפני שמכרתם? כך נקבע אם אתם "דירה יחידה"
זה המצב של רוב משפרי הדיור, והוא מקור עיקרי להפתעות. אתם קונים דירה חדשה בזמן שהישנה עדיין בבעלותכם, ולרגע אחד יש לכם שתי דירות. השאלה היא אם המדינה תראה בכם בעלי דירה יחידה.
המנגנון: אפשר לשלם לפי מדרגות דירה יחידה, בתנאי שמוכרים את הדירה הקודמת בתוך תקופת הביניים שקבועה בחוק. עומדים בזה — נשארים במסלול המוזל. לא עומדים — המס מחושב מחדש לפי דירה נוספת, בתוספת הפרשי הצמדה וריבית.
מה קרה כאן לאחרונה: במשך תקופה חלה הוראת שעה שקיצרה את חלון הזמן ל-18 חודשים. ההוראה הזו פקעה, ומ-1 ביוני 2025 חזרה תקופת הביניים הבסיסית של 24 חודשים. בנוסף נקבעו הסדרים ייעודיים לעסקאות בחלונות תאריכים מסוימים ולרכישה מקבלן, שבהם הספירה מתחילה ממועד מסירת הדירה ולא ממועד הרכישה.
בגלל ריבוי ההסדרים והתאריכים, זו בדיוק נקודה שבה לא כדאי להסתמך על מאמר — כולל זה. קחו את תאריך העסקה שלכם לעורך דין מקרקעין ובקשו את המועד המדויק שחל עליכם, בכתב. טעות של חודשיים כאן עולה בשיעור מס שונה לגמרי.
אם אתם בסיטואציה הזו, כתבנו מדריך ייעודי על משכנתא למשפרי דיור ועל הלוואת גישור — הכלים שמגשרים על פער התזמון בין הקנייה למכירה.
הקלות במס רכישה: למי הן שייכות
מעבר להבחנה בין דירה יחידה לנוספת, החוק מכיר בכמה קבוצות שזכאיות למדרגות מוזלות. העיקריות: נכים, עיוורים ונפגעי פעולות איבה ובני משפחותיהם, ועולים חדשים ברכישת דירת מגורים.
שתי אזהרות חשובות לפני שסומכים על זה בתקציב:
ראשית, ההקלה לעולים השתנתה. בשנים האחרונות תוקנה החקיקה בנושא, והזכאות תלויה במועד העלייה. עולה שעלה אחרי המועד הקובע לא בהכרח נכנס לאותו מסלול שהיה נהוג בעבר. אם ההקלה הזו רלוונטית לכם, אל תניחו — בדקו את הזכאות הספציפית מול רשות המסים או עורך דין לפני שאתם בונים עליה בתקציב.
שנית, ההקלות אינן אוטומטיות. צריך להגיש בקשה ולצרף אסמכתאות במועד. מי שמפספס את הדיווח משלם את המס המלא ואז מתמודד עם החזר, וזה תהליך ארוך שדורש תזרים בינתיים.
למי שרוכש במסגרת תוכניות הדיור הממשלתיות, יש שכבה נוספת של תנאים — פירטנו במדריך משכנתא למחיר למשתכן.
שכר טרחת עורך דין: מה שמשלמים, ומה שאסור שיגבו מכם
יש כאן שני מצבים שונים לגמרי, וכדאי לא לערבב ביניהם.
בעסקת יד שנייה אין תעריף קבוע בחוק. שכר הטרחה נגזר בדרך כלל משווי העסקה, מקובל להתחיל בסביבות 0.5% בתוספת מע"מ, והטווח בשוק רחב ומושפע ממורכבות העסקה: נכס לא רשום בטאבו, ירושה, עסקת קומבינציה או צד שלישי במימון — כל אלה מייקרים. שאלו מראש מה כולל שכר הטרחה ומה לא, ובעיקר האם רישום הזכויות בסוף התהליך כלול או מתומחר בנפרד.
ברכישה מקבלן התמונה שונה. תקנות המכר מגבילות את הסכום שקבלן רשאי לדרוש מכם עבור שכר טרחת עורך הדין מטעמו בגין רישום הזכויות. יש תקרה שקלית צמודת מדד, והיא חלה על עסקאות שמחירן אינו עולה על תקרה שנקבעה בתקנות. בעסקאות זולות במיוחד התקרה נקבעת כשיעור מהמחיר. אם הקבלן דורש יותר — זה לא לגיטימי, וזו עילה טובה לעצור ולברר.
הנקודה שהכי חשוב להבין: עורך הדין של הקבלן לא מייצג אתכם. הוא מטפל ברישום עבור הפרויקט. הרוב המכריע של הקונים מקבלן שוכרים עורך דין עצמאי שיבדוק את החוזה, את הערבויות לפי חוק המכר ואת לוח התשלומים — וזו הוצאה נפרדת שצריכה להיכנס לתקציב. הרחבנו על העסקה הזו במדריך משכנתא לדירה מקבלן.
דמי תיווך: מתי בכלל חייבים
השיעור המקובל בשוק נע סביב 1%–2% משווי העסקה בתוספת מע"מ. אין תקרה בחוק, והמשמעות היא פשוטה: זה סעיף שנקבע במשא ומתן, והרגע לנהל אותו הוא לפני שחותמים על טופס ההזמנה, לא אחרי שנמצאה דירה.
חוק המתווכים במקרקעין קובע שהמתווך זכאי לדמי תיווך רק אם התקיימו כמה תנאים במצטבר: הוא בעל רישיון תיווך בתוקף, נחתמה הזמנה בכתב שכוללת את פרטי הנכס ואת שיעור התשלום, והוא היה הגורם היעיל שהוביל לכריתת העסקה. התנאי האחרון הוא זה שמייצר את רוב הסכסוכים — במיוחד כשכמה מתווכים הראו את אותו נכס.
בפועל, שני כללים חוסכים הרבה כאב ראש: אל תחתמו על הזמנת תיווך גורפת בלי לקרוא, ותעדו איזה מתווך הראה לכם איזה נכס ומתי.
העלויות סביב המשכנתא עצמה
הרכיבים כאן קטנים יחסית למס הרכישה, אבל הם מגיעים כולם באותו חודש.
- שמאות. הבנק צריך הערכת שווי כדי לקבוע את אחוז המימון. שמאות שמוזמנת דרך רשימת השמאים של הבנק זולה יותר משמאות פרטית מלאה, כי היקף העבודה שונה. הקונה משלם.
- עמלת פתיחת תיק. מוגבלת ברגולציה ולעיתים ניתנת להפחתה במשא ומתן כולל מול הבנק. פירטנו את כל העמלות במדריך עמלות משכנתא.
- אגרות רישום. רישום הערת אזהרה, רישום המשכנתא לטובת הבנק, ובסוף הדרך רישום הזכויות על שמכם. מדובר בעשרות עד מאות שקלים לפעולה — נמוך, אבל לא אפס.
- ביטוח חיים וביטוח מבנה. הבנק לא ישחרר כספים בלעדיהם. אלה לא הוצאה חד-פעמית אלא תשלום חודשי שנמשך כל חיי ההלוואה, וההפרש בין הצעות יכול להיות משמעותי לאורך 25 שנה. ראו ביטוח משכנתא.
לגבי מע"מ: כל שירות מקצועי בעסקה — עורך דין, מתווך, שמאי — מתומחר לפני מע"מ. כשמישהו נוקב באחוז, שאלו מיד אם זה כולל מע"מ. שיעור המע"מ בישראל עומד על 18% מאז ינואר 2025, וזה הפרש שמצטבר.
מה שאף אחד לא מתקצב: מהיום שקיבלתם מפתח
הרשימה הזו לא מופיעה בשום חוזה, ובכל זאת היא זו שמרוקנת את החשבון אחרי המעבר:
- הובלה, פירוק והרכבה, ולעיתים אחסנה זמנית בין דירות.
- מטבח, ארונות, מזגנים ותאורה — במיוחד בדירה מקבלן, שנמסרת לרוב ללא ריהוט וללא מיזוג.
- שיפוץ או התאמות בדירת יד שנייה, שכמעט תמיד עולה יותר מההערכה הראשונה.
- ועד בית, ארנונה, וחיבורי חשמל, מים וגז על שמכם.
- חפיפה של חודש-חודשיים שבהם משלמים גם שכירות וגם משכנתא, או משכנתא על שתי דירות.
הכלל שאנחנו ממליצים עליו: החזיקו כרית ביטחון נזילה אחרי כל התשלומים — לא כזו שכבר נספרה בהון העצמי. מי שנכנס לדירה עם אפס בחשבון מגיע להחזר החודשי הראשון בלי מרווח, וזה מתכון ללחץ מיותר בדיוק בחודשים הרגישים.
רוצים שנעבור יחד על התקציב המלא לפני שאתם חותמים?
דברו איתי בוואטסאפ ←איך מתקצבים את זה נכון
הסדר שעובד בפועל:
- חשבו את מס הרכישה על העסקה הספציפית — לפי המדרגות למעלה ולפי הסטטוס האמיתי שלכם, לא לפי אחוז ממוצע ששמעתם.
- הוסיפו את השירותים המקצועיים — עורך דין, תיווך אם רלוונטי, שמאות. כולם בתוספת מע"מ.
- הוסיפו את סעיפי המשכנתא והרישום — עמלות, אגרות, וביטוחים.
- הוסיפו הערכה מפוכחת של המעבר וההתאמות, ואז הוסיפו עליה מרווח.
- גיזרו את הסכום הכולל מההון העצמי — ורק מה שנשאר הוא ההון העצמי האמיתי שלכם לצורך המשכנתא.
השלב החמישי הוא כל העניין. הוא זה שקובע איזה אחוז מימון אתם באמת צריכים, ולכן גם איזה תמהיל ואיזה החזר חודשי מתאימים לכם. אפשר לשחק עם ההחזר החודשי במחשבון המשכנתא שלנו, אבל התשובה המדויקת מתחילה מהמספר שנשאר אחרי ההוצאות — לא לפניהן.
טעויות נפוצות
- להניח שאתם "דירה יחידה" בלי לבדוק. דירה שהתקבלה בירושה, חלק בנכס של הורים או דירה בבעלות בן/בת הזוג יכולים לשנות את הסטטוס. בדקו לפני החתימה, לא אחריה.
- לתקצב את ההוצאות הנלוות כאחוז עגול. הן לא מתנהגות ליניארית. בעסקה מתחת לסף הפטור הן קטנות, ומעליו הן קופצות.
- לשכוח את המע"מ. 18% על סעיפים שמתומחרים באחוזים מהעסקה זה לא סכום שולי.
- לחתום על הזמנת תיווך לפני שסיכמתם שיעור. אחרי החתימה כוח המיקוח נעלם.
- להסתמך על שכר טרחה "כולל הכל" בלי לוודא מה כלול. רישום הזכויות בסוף התהליך הוא הסעיף שנוטה ליפול בין הכיסאות.
- לשרוף את כל הנזילות עד השקל האחרון. ההוצאות הבלתי צפויות מגיעות דווקא בחודשים הראשונים.
מילה אישית
ההוצאות הנלוות הן לא הסיפור המרגש בקניית דירה, אבל הן זה שקובע אם התוכנית שבניתם מחזיקה מים. הרבה פעמים אנחנו רואים משפחות שהחישוב שלהן היה נכון כמעט לגמרי — פרט לכך שהן ספרו את מס הרכישה ואת המעבר מתוך אותו כסף שהיה אמור להיות ההון העצמי.
הבשורה הטובה היא שכל אחד מהמספרים האלה ידוע מראש. אין כאן הפתעות אמיתיות, רק תכנון שלא נעשה בזמן. מי שיושב על התקציב המלא לפני שהוא מחפש דירה, מגיע למשא ומתן עם ידיעה ברורה מה הוא יכול להרשות לעצמו — וזה שווה יותר מכל טריק מימוני.
אם אתם לפני רכישה ורוצים לראות איך ההוצאות האלה משפיעות על ההון העצמי, על אחוז המימון ועל ההחזר החודשי שלכם, זה בדיוק סוג הבדיקה ששווה לעשות לפני החתימה. אנחנו ב-LF Finance נשמח לעבור אתכם על התמונה המלאה, ולומר לכם בכנות גם אם התשובה היא שכדאי לחכות.
מקורות
- מדרגות מס רכישה 2026 — אליהו ושות׳, עורכי דין — מדרגות דירה יחידה ודירה נוספת, והקפאת ההצמדה למדד עד 15.1.2028.
- מס רכישה 2026: מדרגות דירה יחידה מול דירה נוספת — ביזפורטל — אימות המדרגות והפער בין הסטטוסים.
- סימולטור מס רכישה — רשות המסים — החישוב הרשמי לעסקה ספציפית.
- הארכת תקופת הביניים למשפרי דיור ל-24 חודשים — APM עורכי דין — פקיעת הוראת השעה של 18 חודשים וחזרת התקופה הבסיסית מ-1.6.2025.
- חוק ההתייעלות הכלכלית — תיקוני חקיקה 2025–2027, אפרתי רואי חשבון — הקפאת מדרגות מס הרכישה וההסדרים המיוחדים לתקופות ביניים.
- תקנות המכר (דירות) (הגבלת גובה ההוצאות המשפטיות) — ויקיטקסט — נוסח התקנות המגבילות את שכר הטרחה שקבלן רשאי לדרוש.
- הגבלה על גובה שכר הטרחה שקבלן רשאי לדרוש — כל-זכות — הסבר על התקרה ותנאי תחולתה.
- שכר טרחת עורך דין ברכישת דירה — עדאלה, עורכי דין — טווחי שכר הטרחה המקובלים בעסקאות יד שנייה.
- הנחה במס רכישה לעולים — כל-זכות — תנאי הזכאות והשינויים בחקיקה.
- העלאת שיעור המע"מ ל-18% — משרד ראש הממשלה — הצו שקבע את שיעור המע"מ מ-1 בינואר 2025.