כלי חינמי · לוח שפיצר
מחשבון משכנתא — החזר חודשי, סך ריבית ולוח סילוקין
הזינו סכום, ריבית ותקופה. תקבלו החזר חודשי, כמה ריבית באמת תשלמו לאורך השנים, לוח סילוקין כמו בבנק — וסיכום PDF שאפשר לקחת לפגישה.
בקצרה
החזר חודשי על משכנתא מחושב בנוסחת שפיצר: על מיליון שקל בריבית קבועה של 4.5% ל-25 שנה, ההחזר הוא כ-5,558 ₪ בחודש וסך הריבית לאורך התקופה הוא כ-667 אלף ₪. המחשבון מציג גם לוח סילוקין ועלות כוללת, אך ההערכה מתייחסת למסלול אחד — משכנתא אמיתית בנויה מתמהיל של מספר מסלולים.
ההערכה מבוססת על מסלול בודד בריבית קבועה (לוח שפיצר) ואינה כוללת הצמדה למדד, ריבית משתנה, עמלות או ביטוחים. היא להמחשה בלבד ואינה מהווה ייעוץ.
לוח סילוקין
פירוק כל תשלום לקרן ולריבית, כמו בדוח שהבנק מפיק — לפי לוח שפיצר ובשקלים.
איך מחשבים החזר חודשי על משכנתא?
מחשבון המשכנתא למעלה משתמש בלוח שפיצר — שיטת הסילוקין הסטנדרטית בבנקים בישראל. ההחזר החודשי קבוע לאורך כל התקופה במסלול בריבית קבועה, וההרכב הפנימי משתנה: בהתחלה רוב התשלום הוא ריבית, ולקראת הסוף רובו קרן.
שלושה מספרים קובעים את התוצאה: סכום ההלוואה, הריבית השנתית, ומספר השנים. הריבית החודשית היא הריבית השנתית חלקי 12, ומספר התשלומים הוא מספר השנים כפול 12. אין צורך לחשב ידנית — זו בדיוק העבודה של מחשבון החזר משכנתא.
סך הריבית שתשלמו — המספר שמחשבונים זרים מטמינים
ההחזר החודשי מרגיע. סך הריבית מפתיע. על מיליון שקל ב-4.5% ל-25 שנה תשלמו כ-667 אלף ₪ ריבית — כמעט שני שלישים מהקרן — בנוסף להחזר הקרן עצמה. מחשבון כמו Bankrate מציג את המספר הזה בסיכום, אבל הוא בנוי על משכנתא אמריקאית: דולרים, 30 שנה כברירת מחדל, PMI, מס רכוש ו-HOA.
בישראל התמונה אחרת: התקרה הרגולטורית היא 30 שנה (נוהל בנקאי תקין 329), הביטוחים יורדים בנפרד, ואין PMI. מה שכן יש הוא תמהיל, הצמדה למדד ומסלול פריים. לכן המחשבון כאן מדגיש את סך הריבית בשקלים, משווה תקופות, ומזכיר שזה מסלול אחד — לא הצעת בנק.
איך קוראים את לוח הסילוקין
כל שורה מראה כמה מהתשלום הלך לקרן (מקטין את החוב) וכמה לריבית (עלות הכסף), ומה היתרה אחרי התשלום. בתצוגה השנתית קל לראות איך הריבית יורדת עם השנים; בתצוגה החודשית רואים את אותו פירוק כמו בדוח הבנק. אפשר להוריד את הסיכום ל-PDF ולשמור ליד הצעת המחיר.
שפיצר הוא ברירת המחדל, לא האפשרות היחידה. בלוח קרן שווה ההחזר מתחיל גבוה יותר וסך הריבית נמוך יותר. ההשוואה המלאה: לוח שפיצר מול קרן שווה.
כמה יוצא החזר חודשי על מיליון שקל?
הטבלה הזו נותנת סדר גודל בריבית קבועה של 4.5%, למסלול אחד, לפי לוח שפיצר. זה לא הצעת בנק — זו נקודת ייחוס לפני שרצים על תמהיל.
| תקופה | החזר חודשי | סך הריבית |
|---|---|---|
| 15 שנה | כ-7,650 ₪ | כ-377 אלף ₪ |
| 20 שנה | כ-6,326 ₪ | כ-518 אלף ₪ |
| 25 שנה | כ-5,558 ₪ | כ-667 אלף ₪ |
| 30 שנה | כ-5,067 ₪ | כ-824 אלף ₪ |
שימו לב לפער: הארכה מ-20 ל-30 שנה מקטינה את ההחזר בכ-1,260 ₪, אבל מייקרת את הריבית הכוללת בכ-300 אלף ₪. חישוב משכנתא לפי החזר חודשי עובד גם הפוך — אם התקציב שלכם 5,000 ₪ בחודש, הזינו סכומים שונים במחשבון עד שההחזר מתיישר.
מה מחשבון המשכנתא לא כולל
- תמהיל. משכנתא אמיתית היא כמה מסלולים, לא ריבית אחת. כל מסלול מחושב בנפרד ומחברים.
- הצמדה למדד. במסלול צמוד הקרן גדלה, וההחזר עולה גם בלי שינוי ריבית.
- פריים ומשתנה. ההחזר זז אחרי החלטות בנק ישראל ובתחנות יציאה. הפריים עומד על 4.75% מאז 3.9.2026 — מה זה אומר על ההחזר שלכם.
- ביטוח משכנתא. ביטוח חיים וביטוח מבנה יורדים מהחשבון בנפרד. פירוט במדריך ביטוח משכנתא — מחיר וכיסוי.
לחישוב מעמיק עם טבלאות לפי סכום ותקופה, ומה נחשב החזר סביר מול ההכנסה — קראו את מדריך חישוב ההחזר החודשי. לבניית התמהיל עצמו: תמהיל משכנתא ו- איך מחשבים תמהיל.
כמה חוסכים בתשלום נוסף
אחד הכלים היעילים ביותר להקטנת עלות המשכנתא הוא תשלום חודשי קבוע נוסף לקרן. בלוח שפיצר, תשלום נוסף מקצר את חיי ההלוואה וחוסך את הריבית שכבר לא משלמים על התקופה המקוצרת.
לדוגמה, על משכנתא של 1,000,000 ₪ בריבית 4.5% ל-25 שנה, תשלום נוסף של 500 ₪ לקרן יכול לחסוך עשרות אלפי שקלים ולקצר שנים. הסיבה: אותו תשלום קטן הולך ישירות לקרן, ומקטין מיד את היתרה שעליה משלמים ריבית בעתיד.
עלות בית אמיתית — לא רק משכנתא
אחת הטעויות הנפוצות היא להשוות דירות רק לפי ההחזר החודשי. בפועל, בעל דירה בישראל משלם גם ארנונה, ועד בית וביטוח משכנתא. הזינו אותם במחשבון כדי לראות עלות בית חודשית, לא רק החזר בנקאי.
השוואת מסלולים על אותו סכום
הטבלה מראה איך אותה משכנתא של 1,000,000 ₪ ל-25 שנה מתנהגת תחת מסלולים עיקריים בישראל. הריביות הן לדוגמה בלבד — ההצעה שתקבלו תלויה בפרופיל, בבנק ובתזמון.
| מסלול | ריבית לדוגמה | החזר חודשי | סך ריבית |
|---|---|---|---|
| ריבית קבועה לא צמודה (קל"צ) החזר יציב. בדרך כלל הריבית התחלתית הגבוהה ביותר, אבל אין סיכון ריבית או מדד. | 4.5% | 5,558 ₪ | 667,497 ₪ |
| ריבית משתנה (פריים) ריבית משתנה לפי פריים + מרווח. זולה בהתחלה אבל עולה כשבנק ישראל מעלה ריבית. | 4% | 5,278 ₪ | 583,511 ₪ |
| קבועה צמודה למדד (ק"צ) ריבית התחלתית נמוכה, אבל הקרן וההחזר גדלים עם האינפלציה. סיכון מדד משמעותי. | 3.25% | 4,873 ₪ | 461,949 ₪ |
| משתנה כל 5 שנים ריבית קבועה ל-5 שנים עם תחנת יציאה. איזון בין יציבות לגמישות. | 3.75% | 5,141 ₪ | 542,394 ₪ |
מסלול עם ריבית התחלתית נמוכה יכול לחסוך היום אבל לעלות יותר אם ריבית בנק ישראל או המדד יעלו. תמהיל נכון משלב מסלולים — לא ריבית אחת. פירוט: מחשבון תמהיל.
מס רכישה — עלות נוספת שכדאי לדעת
מחיר הדירה אינו העלות היחידה. בישראל משלמים מס רכישה ברכישת נדל"ן — וגובה המס תלוי בשאלה אם זו דירה יחידה או דירה נוספת, ובשווי הנכס.
| טווח שווי דירה | דירה יחידה | דירה נוספת |
|---|---|---|
| עד 1,978,745 ₪ | פטור | 5% |
| עד 2,133,480 ₪ | 3.5% | 5% |
| עד 5,338,290 ₪ | 5% | 8% |
| עד 9,252,865 ₪ | 8% | 10% |
| מעל 9,252,865 ₪ | 10% | 12% |
המדרגות הן נקודת ייחוס ומתעדכנות. לחישוב מדויק כולל פטורים — דברו איתנו.
שני מסלולים שבהם החישוב שונה: בבנייה עצמית מוסיפים מס רכישה על הקרקע והמימון משתחרר לפי שלבי בנייה, ובדירה בהנחה הבנק רשאי לבסס את המימון על שומת השמאי במקום על מחיר החוזה המוזל.
כמה משכנתא אפשר לקבל לפי החזר חודשי
הופכים את נוסחת שפיצר: אם אתם יודעים כמה אתם יכולים להחזיר בחודש, אפשר לגזור את סכום ההלוואה המקסימלי. בנקים בודקים בעיקר את שיעור ההחזר מההכנסה הנקייה — בדרך כלל עד 40%–50%.
שאלות נפוצות
איך מחשבים החזר חודשי על משכנתא?
ההחזר החודשי במסלול בריבית קבועה מחושב בנוסחת שפיצר: סכום ההלוואה מוכפל בריבית החודשית, מחולק במקדם שמתחשב במספר התשלומים. מחשבון המשכנתא למעלה עושה זאת עבורכם — הזינו סכום, ריבית שנתית ומספר שנים.
איך משתמשים במחשבון החזר משכנתא?
מזינים שלושה מספרים: סכום ההלוואה בשקלים, הריבית השנתית באחוזים, ותקופת ההחזר בשנים. המחשבון מחזיר מיד את ההחזר החודשי, סך הריבית לאורך התקופה, לוח סילוקין שנתי וחודשי, ואת העלות הכוללת. אפשר גם להוריד סיכום PDF. החישוב הוא למסלול אחד בריבית קבועה, לפי לוח שפיצר.
כמה יוצא החזר חודשי על משכנתא של מיליון שקל?
בריבית של 4.5% לפי לוח שפיצר: כ-7,650 ₪ ל-15 שנה, כ-6,326 ₪ ל-20 שנה, כ-5,558 ₪ ל-25 שנה וכ-5,067 ₪ ל-30 שנה. אלה הערכות למסלול אחד — משכנתא אמיתית בנויה מתמהיל, ולכן ההחזר בפועל שונה.
כמה ריבית משלמים על משכנתא של מיליון שקל?
בריבית קבועה של 4.5% לפי לוח שפיצר, סך הריבית על מיליון שקל הוא כ-377 אלף ₪ ל-15 שנה, כ-518 אלף ל-20 שנה, כ-667 אלף ל-25 שנה וכ-824 אלף ל-30 שנה. זה המספר שמחשבונים אמריקאים לרוב קוברים בטאב — כאן הוא מוצג כקריאה ברורה, כי במשכנתא ישראלית זה לעיתים קרוב לסכום הקרן עצמה.
מה זה לוח סילוקין ואיך קוראים אותו?
לוח סילוקין מפרק כל תשלום לקרן ולריבית, ומראה כמה נשאר לפירעון. בלוח שפיצר ההחזר החודשי קבוע, אבל בהתחלה רוב התשלום הוא ריבית ולקראת הסוף רובו קרן. במחשבון אפשר לעבור בין תצוגה שנתית לחודשית — כמו בדוח שהבנק מפיק, בשקלים ולפי שפיצר.
אפשר להוריד את תוצאות המחשבון ל-PDF?
כן. כפתור «הורידו סיכום PDF» מפיק קובץ עם ההחזר החודשי, סך הריבית, תאריך הסיום המשוער ולוח סילוקין שנתי. זה סיכום שאפשר לקחת לפגישה בבנק או לשמור ליד הצעת המחיר. החישוב נשאר במכשיר שלכם — הקובץ נוצר בדפדפן.
איך מחשבים משכנתא לפי החזר חודשי?
הופכים את הנוסחה: אם אתם יודעים כמה אתם יכולים להחזיר בחודש, אפשר לגזור את סכום ההלוואה המקסימלי באותה ריבית ותקופה. בריבית 4.5% ל-25 שנה, החזר של 5,000 ₪ מממן כ-900 אלף ₪. הזינו במחשבון סכומים שונים עד שההחזר מתיישר ליעד שלכם.
האם המחשבון מדויק למשכנתא אמיתית?
המחשבון נותן הערכה למסלול בודד בריבית קבועה. משכנתא אמיתית בנויה מתמהיל של כמה מסלולים — חלקם צמודי מדד או ריבית משתנה (פריים) — שההחזר בהם משתנה לאורך הזמן. לתמונה מדויקת צריך לבחון את התמהיל המלא.
מה ההבדל בין ההחזר החודשי לעלות הכוללת?
ההחזר החודשי הוא מה שתשלמו כל חודש. העלות הכוללת היא סך כל התשלומים לאורך כל התקופה, והיא כוללת גם את הריבית המצטברת — שיכולה להגיע לסכום משמעותי לאורך 20–30 שנה. לכן ריבית נמוכה יותר או תקופה קצרה יותר חוסכות הרבה.
האם ביטוח משכנתא נכלל בהחזר שהמחשבון מציג?
לא. ביטוח חיים וביטוח מבנה יורדים מהחשבון בנפרד ואינם חלק מלוח הסילוקין. לזוג בשנות ה-30 על משכנתא של כ-800,000 ₪ שני הביטוחים יחד עולים לרוב 150–250 ₪ לחודש. פירוט במדריך ביטוח המשכנתא.
ריבית נמוכה יותר או תקופה קצרה יותר — מה משתלם?
תקופה קצרה יותר מגדילה את ההחזר החודשי אך מקטינה דרמטית את סך הריבית. ריבית נמוכה יותר מקטינה את שניהם. האיזון הנכון תלוי בתזרים ובמטרות שלכם — בדיוק מה שבודקים יחד בבדיקת כדאיות.
כמה משכנתא אני יכול לקבל לפי ההכנסה שלי?
בנקים בישראל בודקים בעיקר את שיעור ההחזר מההכנסה הנקייה המשפחתית — בדרך כלל עד 40%-50%. כלל אצבע: הכפילו את ההכנסה הנקייה החודשית ב-0.45 כדי לקבל הערכה גסה לתקרת ההחזר המותרת, ואז השתמשו במחשבון ההכנסה ההפוכה שבתחתית העמוד כדי לתרגם אותה לסכום משכנתא.
מה קורה אם אשלם תשלום חודשי נוסף על המשכנתא?
תשלום חודשי נוסף לקרן מקצר את חיי ההלוואה וחוסך ריבית. אם ההחזר החודשי הוא 5,558 ₪, תשלום נוסף של 500 ₪ לקרן יכול לקצר שנים ולחסוך עשרות אלפי שקלים בריבית. המחשבון מציג את החיסכון המשוער בזמן אמת.
דיוק. תכנון. תוצאה.
צריכים משכנתא, או רוצים לבדוק אם אפשר לשפר את הקיימת?
שיחת היכרות קצרה, ללא התחייבות וללא עלות. נבין יחד מה אפשרי — ונראה אם ואיפה אפשר לחסוך.