בגירושין, המשכנתא היא בדרך כלל הפרט שמטפלים בו אחרון — ובפועל היא זו שקובעת אם ההסכם ניתן לביצוע בכלל. אפשר להסכים שאחד נשאר בדירה, לחתום, לקבל תוקף של פסק דין, ואז לגלות שהבנק לא מוכן להעביר את ההלוואה על שם אחד.
הסיבה פשוטה: הבנק אינו צד להסכם הגירושין. מבחינתו יש הלוואה אחת ושני לווים, ושניהם אחראים לה עד שהוא בעצמו מסכים לשנות את זה.
המדריך הזה עובר על הצד הפיננסי בלבד — מה קורה למשכנתא, מה הבנק בודק, איך מחשבים נכון את שווי החלק הנרכש ומה שיעור המימון שאפשר לקבל. חלוקת הרכוש עצמה, איזון המשאבים ונוסח ההסכם הם עניין לעורך דין.
שלוש האפשרויות למשכנתא בגירושין
| האפשרות | מה קורה למשכנתא | מה נדרש |
|---|---|---|
| מוכרים לצד שלישי | ההלוואה נפרעת מתמורת המכירה, היתרה מתחלקת | פירעון מוקדם — ייתכן שתחול עמלה |
| אחד רוכש את חלקו של השני | ההלוואה עוברת ללווה אחד, לרוב בתוספת מימון | אישור הבנק ליחס החזר על הכנסה אחת |
| נשארים בבעלות משותפת | ההלוואה נשארת כמות שהיא, שניכם חייבים | הסדר תשלום ברור — ואמון |
האפשרות השלישית נשמעת כמו דחייה נוחה, ולעיתים היא באמת הנכונה: כשהילדים בשנת מעבר, כשהשוק לא מתאים למכירה, או כשאף אחד מהצדדים לא יכול לממן לבד כרגע. אבל צריך לדעת מה בוחרים. כל עוד שניכם לווים, פיגור של אחד הוא פיגור של שניכם, והוא נרשם בנתוני האשראי של שניכם.
איך מסירים לווה מהמשכנתא
התהליך מול הבנק נקרא בקשה להמחאת חיובים — העברת החוב מלווה אחד לאחר. הבנק בוחן אותו כמו בקשת משכנתא חדשה, כי מבחינתו זו בדיוק כזו: לווה אחד, הכנסה אחת, אותה הלוואה.
מה שמצרפים בדרך כלל:
- הסכם גירושין שקיבל תוקף של פסק דין ותעודת גירושין
- מסמכי הבעלות בנכס
- אישורי הכנסה של הצד שנשאר — תלושים או דוחות לעצמאים
- תנועות חשבון של החודשים האחרונים
- שמאות מעודכנת, אם הבנק מבקש
עד שהמסמכים נחתמים בפועל, שני בני הזוג נשארים אחראים לחוב. משפט בהסכם הגירושין שקובע "המשכנתא תשולם על ידי X" מחייב את בני הזוג זה כלפי זה — ולא מחייב את הבנק. אם X יפסיק לשלם, הבנק יפנה לשניכם.
כמה באמת עולה לקנות את החלק של בן הזוג
זו הנקודה שבה החישוב נשבר הכי הרבה פעמים, והיא כולה אריתמטיקה.
החלק של בן הזוג הוא מחצית מההון שנותר בדירה — לא מחצית משוויה.
דוגמה:
| נתון | סכום |
|---|---|
| שווי הדירה בשמאות | 2,000,000 ₪ |
| יתרת המשכנתא | 800,000 ₪ |
| ההון בדירה | 1,200,000 ₪ |
| מחצית ההון — התשלום לצד שיוצא | 600,000 ₪ |
הצד שנשאר משלם 600,000 ₪ ולוקח על עצמו את יתרת ההלוואה במלואה. סך החוב שלו מול הבנק: 800,000 ₪ קיימים ועוד 600,000 ₪ חדשים — 1,400,000 ₪, שהם 70% משווי הדירה.
עכשיו החישוב השגוי, שנראה הגיוני עד שמסתכלים על התוצאה: "הדירה שווה 2 מיליון, החצי שלה מיליון, אני משלם מיליון". במקרה כזה הרוכש משלם מיליון וגם נושא ב-800 אלף החוב הקיים — 1.8 מיליון ₪, שהם 90% משווי הדירה. אף בנק לא יממן את זה, וגם אם הכסף היה קיים, הצד שיוצא היה מקבל את חלקו בהון ובנוסף משתחרר מחלקו בחוב. פעמיים.
שימו לב גם לשמאות. הבנק עובד לפי הערכת השמאי מטעמו, שעשויה להיות נמוכה משווי השוק שאתם מניחים. היא משפיעה גם על גובה התשלום שסוכם וגם על שיעור המימון.
שיעור המימון: נמדד על כל הדירה, לא על החצי שקניתם
זו ההוראה שהכי הרבה אנשים מופתעים ממנה, והיא כתובה במפורש במסמך השאלות והתשובות של הפיקוח על הבנקים להוראה 329: ברכישת חלק מהזכויות בנכס — למשל במסגרת הסכם גירושין — שיעור המימון נקבע ביחס לשווי הנכס כולו. ההלוואה הקיימת המובטחת בנכס נספרת בתוך התקרה, והחלק שכבר בבעלות הרוכש מצטרף לחלק הנרכש.
התקרות עצמן, לפי נוהל בנקאי תקין 329:
| סיווג הדירה | תקרת מימון |
|---|---|
| דירה יחידה | 75% |
| דירה חליפית (משפרי דיור) | 70% |
| דירה נוספת / להשקעה | 50% |
מי שרוכש את חלקו של בן הזוג בדירה שהיא הנכס היחיד שלו מסווג בדרך כלל כדירה יחידה — אבל הסיווג נקבע מול הבנק לפי מצב הנכסים בפועל, ולא לפי איך שהעסקה מרגישה. בדוגמה שלמעלה, 1.4 מיליון ₪ מתוך 2 מיליון ₪ הם 70% — בתוך התקרה, עם מרווח.
יחס ההחזר על הכנסה אחת — הבדיקה שקובעת
רוב הסירובים בתיקי גירושין לא נובעים משיעור המימון אלא מיחס ההחזר. הכנסה משק בית אחת נעלמה, וההחזר החודשי נשאר — ולרוב אף גדל, כי מוסיפים מימון לרכישת החלק.
הוראה 329 קובעת תקרה של 50% מההכנסה הפנויה על יחס ההחזר, אבל זו התקרה הרגולטורית ולא המדיניות המסחרית. בפועל בנקים נוחים הרבה יותר סביב שליש מההכנסה, ומעל זה נדרש נימוק. ומאז רפורמת יחס ההחזר של יולי 2026, כל ההתחייבויות החודשיות נספרות יחד — הלוואות צרכניות, ליסינג, מזונות — ולא רק המשכנתא.
אם הפער לא נסגר, אלה הכיוונים המעשיים:
- פריסה מחדש — הארכת התקופה מורידה את ההחזר החודשי. התקרה היא 30 שנה לפי 329, ומתיחה מייקרת את סך הריבית.
- שינוי תמהיל — הרכב תמהיל המשכנתא משפיע על ההחזר בהווה ועל הסיכון בעתיד.
- הקטנת היתרה — הון שמגיע מחוץ לדירה, אם קיים.
- מיחזור בבנק אחר — לפעמים בנק אחר יתמחר את אותו סיכון אחרת. כדאיות המיחזור נמדדת בעלות כוללת, לא רק בהחזר החודשי.
- ערב — פתרון אמיתי, אבל כזה שמחייב הבנה מלאה של מה שהערב לוקח על עצמו.
ואם אף אחד מהם לא מספיק, זו תשובה בפני עצמה: הדירה הזו לא בת-החזקה על הכנסה אחת. עדיף לדעת את זה לפני שההסכם נחתם.
רוצים לדעת אם ההחזר של המשכנתא הקיימת בר-ביצוע על הכנסה אחת? נתחיל מבדיקה של מה שיש.
לבדיקת כדאיות חינמית ←מזונות: הכנסה או התחייבות?
התשובה לא סימטרית, וכדאי להיערך לכך.
מזונות שאתם משלמים הם התחייבות חודשית לכל דבר. הם מקטינים את ההכנסה הפנויה שעליה מחושב יחס ההחזר, ובמסגרת ספירת ההתחייבויות המלאה שנכנסה ביולי 2026 הם נספרים יחד עם שאר החובות.
מזונות שאתם מקבלים — כאן זה תלוי בבנק. יש שיכירו בהם כהכנסה כשיש פסק דין ורצף תשלומים מוכח בחשבון, ויש שיסתייגו מהסתמכות על תשלום שעלול להיפסק או להשתנות עם גיל הילדים. אל תניחו הכרה; בררו את העמדה של הבנק לפני שבונים עליה תחשיב.
מוכרים את הדירה: עמלת פירעון מוקדם וגרירה
פירעון המשכנתא מתמורת המכירה הוא פירעון מוקדם, על כל המשמעויות. עמלת ההיוון — המשמעותית מבין העמלות — נגזרת מהפער בין הריבית שבהלוואה שלכם לריבית הממוצעת בשוק באותו מועד, והיא לא מתחשבת בסיבה שבגללה אתם פורעים. בקשו מהבנק דף פירוט עמלות פירעון מעודכן לפני שקובעים מחיר מבוקש ולוח זמנים.
אם שני הצדדים מוכרים ואחד מהם רוכש נכס אחר בסמוך, שווה לבדוק גרירת משכנתא — העברת ההלוואה הקיימת לנכס החדש במקום פירעונה. הגרירה כפופה לאישור הבנק ולעמידה בתנאי הנכס החדש, אבל היא יכולה לחסוך את עמלת הפירעון ולשמר תנאי ריבית שכבר לא קיימים בשוק. זה לא רלוונטי לכל מצב, וזה כן שווה שאלה.
הצד שיוצא: מה זה עושה למשכנתא הבאה
כל עוד אתם רשומים כלווים בהלוואה הישנה, היא שלכם — לפחות מבחינת הבנק הבא. ההחזר החודשי נספר כהתחייבות שלכם ביחס ההחזר, גם אם בן הזוג לשעבר משלם אותו בפועל, וגם אם ההסכם קובע זאת במפורש. פיגור שלו מופיע בנתוני האשראי שלכם.
לכן ההסרה בפועל מההלוואה היא לא פורמליות שאפשר לדחות. היא תנאי מעשי ליכולת שלכם לקנות מחדש. אם הצד שנשאר לא עומד בתנאים להסרה, כדאי לדעת את זה מוקדם ולתמחר את המשמעות בתוך ההסכם.
למה העברה אגב גירושין אינה אירוע מס
לפי סעיף 4א לחוק מיסוי מקרקעין, העברת זכויות בדירה בין בני זוג אגב גירושין — מכוח הסכם שקיבל תוקף של פסק דין — אינה אירוע מס. אין מס רכישה ואין מס שבח במועד ההעברה. החיוב נדחה למועד שבו בן הזוג שקיבל את הזכויות ימכור את הדירה בעתיד.
בפועל, כדי לרשום את ההעברה בלשכת רישום המקרקעין נדרשים הסכם הגירושין עם תוקף פסק דין, תעודת גירושין, שטרי מכר חתומים, אישורי היעדר חובות — ואישור מהבנק הממשכן להעברת הזכויות. הבנק הוא שוב צוואר הבקבוק: בלי הסכמתו, גם העברה פטורה ממס לא נרשמת.
זה התחום שבו נגמר הצד הפיננסי ומתחיל המשפטי. את הסיווג המדויק, את המשמעות למס בעתיד ואת נוסח ההסכם — בדקו עם עורך דין או מול רשות המסים.
סדר הפעולות שחוסך את פתיחת ההסכם מחדש
- מבררים את יתרת המשכנתא והרכב התמהיל — פירוט מלא מהבנק, לא הערכה.
- מזמינים שמאות או לפחות מבינים לפי מה הבנק יעריך את הנכס.
- מחשבים את שווי החלק נטו — מחצית ההון, לא מחצית השווי.
- פונים לבנק לאישור עקרוני על השם שאמור להישאר, כולל התוספת למימון הרכישה.
- רק אז מנסחים וחותמים.
השלב הרביעי הוא זה שנוטים לדלג עליו, והוא היחיד שאי אפשר לתקן בדיעבד בלי לפתוח את ההסכם.
איפה אנחנו נכנסים
גירושין הם לא הזמן שבו בא לכם להתעמק בתמהילי משכנתא, ובדיוק בגלל זה חבל לקבל שם החלטות בהערכה. הבדיקה שאנחנו עושים היא ממוקדת: מה יתרת ההלוואה באמת, מה ההחזר על הכנסה אחת, האם שיעור המימון עומד בתקרה, ואיזה מבנה — פריסה, שינוי תמהיל, מיחזור — הופך את ההסכם לבר-ביצוע.
ולפעמים המסקנה היא שהמבנה הקיים דווקא טוב, ואין מה לגעת בו. גם את זה נאמר.
מקורות
- כל-זכות — העברת זכויות בדירה אגב גירושין
- חוק מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה), התשכ"ג-1963 — נוסח מלא
- בנק ישראל — שאלות ותשובות בנושא הוראה 329 (רכישת חלק מהזכויות בנכס)
- בנק ישראל — נוהל בנקאי תקין 329: מגבלות למתן הלוואות לדיור
- התאחדות יועצי המשכנתאות — נוהל 329, ריכוז המגבלות
- ynet — התגרשתם? מה צריך לעשות עם המשכנתא
- כל-זכות — עמלות פירעון מוקדם למשכנתא