"כמה משכנתא אני יכול לקחת?" — לרוב השאלה הזו עולה בסוף שיחה ארוכה על הון עצמי ומחירי דירות. אבל יש לה צד שני, פחות מוכר, שהבנקים בוחנים בקפדנות: ההכנסה. לא רק כמה כסף הבאתם מהבית — גם כמה כסף נכנס כל חודש.
שני מגבלים: LTV ויחס החזר — ואי אפשר להתעלם מאף אחד
כשבנק בוחן בקשה למשכנתא, הוא שואל שתי שאלות נפרדות:
- LTV — Loan to Value: כמה אחוז משווי הדירה הם מממנים? (תלוי בהון עצמי — ראו מדריך הון עצמי)
- יחס החזר להכנסה (PTI — Payment to Income): כמה אחוז מההכנסה החודשית ילך להחזרים?
שני המגבלים עצמאיים — צריך לעמוד בשניהם במקביל. יש מקרים שבהם יש מספיק הון עצמי ל-LTV מצוין, אבל ההכנסה לא מספיקה לתמוך בהחזר החודשי הנדרש. וההפך גם קיים.
מה קובע בנק ישראל: תקרת 50%
לפי הוראת בנק ישראל — נוהל בנקאי תקין 329 — ההחזר החודשי הכולל של הלווה לא יעלה על 50% מהכנסתו הפנויה. זוהי תקרה רגולטורית קשיחה; הבנק אינו רשאי לאשר הלוואת דיור שתחייב החזרים מעל לסף הזה.
בפועל, רוב הבנקים שואפים ל-35%–40% כאזור הנוחות. מעל 40%, הבנקים מחויבים לשמור הון גבוה יותר כנגד הסיכון — מה שמתבטא בריבית גבוהה יותר עבורכם ובתהליך אישור מורכב יותר.
| יחס החזר | מה קורה בפועל |
|---|---|
| עד 35% | אישור מהיר, ריבית סטנדרטית |
| 35%–40% | ניתן לאישור, בנקים נוחים |
| 40%–50% | אפשרי אך מורכב, ריבית עלולה לעלות |
| מעל 50% | אסור לאישור — תקרת חוק |
שינוי יולי 2026: כל ההתחייבויות נספרות יחד
מ-1 ביולי 2026 נכנסה לתוקף הרחבה משמעותית לכללי יחס ההחזר. עד אז, חלק מהבנקים חישבו את יחס ההחזר לכל הלוואה בנפרד. מהרפורמה ואילך: כל ההתחייבויות של הלווה מצטברות ביחס לאותה תקרת 50%.
מה נספר כ"התחייבויות":
- החזר משכנתא (חדשה + כל משכנתא קיימת)
- הלוואות אישיות ופרטיות
- ליסינג ממומן ומימון רכב
- מינימום חיוב כרטיסי אשראי
- הלוואות חוץ-בנקאיות (חברות אשראי וכד')
- מזונות לפי צו שיפוטי
מה לא נספר: ריבית משתנה חד-פעמית, עלויות ביטוח חיים ומבנה.
מה היא "הכנסה פנויה"?
שכירים: ממוצע שכר נטו על בסיס 3–6 תלושי שכר אחרונים. שכר קבוע בלבד — שעות נוספות לא קבועות ובונוסים מוכרים לפי שיקול דעת הבנק.
עצמאים: הבנק עובד עם הכנסה נטו לפי שומות מס (טפסי 1301), ממוצע שתי שנות מס אחרונות. הוצאות שמוכרות לצרכי מס אך אינן הוצאה בפועל (פחת, רכב צמוד) עשויות להחזיר חלק מהכנסה. הלוואות עסקיות — נספרות. הרחבנו על כל התהליך במדריך המלא למשכנתא לעצמאים.
הכנסות נוספות שמוכרות: שכר דירה (עם חוזה תקף), הכנסת בן/בת זוג (עם אסמכתאות), קצבאות קבועות.
הכלל של 18 חודשים
הלוואה שנותרו לה פחות מ-18 חודשים ניתן לבקש להחריגה מחישוב ההתחייבויות — אם מציגים כספים מספיקים לסגירתה. כלל זה הובהר בתיקוני יולי 2026.
דוגמה: הלוואת רכב של 2,000 ₪ לחודש שנותרו לה 14 חודשים — עם הצגת יתרת מזומנים מתאימה, הבנק עשוי להחרינה מהחישוב. ההשפעה יכולה להיות מהותית: 2,000 ₪ פחות בהתחייבויות = זכאות לעוד כ-400,000–500,000 ₪ משכנתא.
חישוב מעשי: ארבע דוגמאות עם מספרים
דוגמה 1: שכיר, ללא חובות קיימים
- הכנסה נטו: 22,000 ₪
- התחייבויות קיימות: אפס
- החזר מקסימלי ב-50%: 11,000 ₪/חודש
- החזר מקסימלי ב-40% (יעד הבנקים): 8,800 ₪/חודש
- קרן משכנתא בהחזר של 8,800 ₪ ל-25 שנה בריבית ממוצעת של כ-6.5%: כ-1.3 מיליון ₪
דוגמה 2: זוג עם ליסינג ואשראי
- הכנסה משולבת: 32,000 ₪
- ליסינג: 2,200 ₪/חודש (38 חודשים נותרים)
- הלוואה אישית: 1,100 ₪/חודש (24 חודשים נותרים)
- מינימום כרטיסי אשראי: 400 ₪
- סה"כ התחייבויות: 3,700 ₪
- הכנסה פנויה: 28,300 ₪
- החזר מקסימלי ב-40%: 11,320 ₪/חודש
- קרן משכנתא: כ-1.7 מיליון ₪
דוגמה 3: עצמאי עם הכנסה בינונית
- הכנסה נטו לפי שומות (ממוצע 2 שנים): 18,000 ₪/חודש
- הלוואה עסקית: 1,500 ₪/חודש (48 חודשים)
- הכנסה פנויה: 16,500 ₪
- החזר מקסימלי ב-40%: 6,600 ₪/חודש
- קרן משכנתא: כ-980,000 ₪
דוגמה 4: מינוף כלל ה-18 חודשים
- הכנסה: 25,000 ₪
- הלוואת רכב: 1,800 ₪/חודש — 14 חודשים נותרים (הלווה מציג יתרת חשבון)
- הלוואה אישית: 1,200 ₪/חודש — 30 חודשים נותרים
- לאחר החרגת הרכב: התחייבויות = 1,200 ₪
- הכנסה פנויה: 23,800 ₪ → מקסימום ב-40%: 9,520 ₪
- בלי ההחרגה: הכנסה פנויה 22,000 ₪ → מקסימום 8,800 ₪
- פערי זכאות: כ-150,000–200,000 ₪ קרן נוספת
מה עושים כשיחס ההחזר גבוה מדי?
כשהחישוב מראה שההחזר הרצוי עובר את הסף, יש כמה דרכים לשפר:
הגדלת תקופת ההלוואה — פריסה ל-25 במקום 20 שנה מורידה את ההחזר החודשי ב-15%–20%. הצד השני: תשלום ריבית כוללת גדול יותר לאורך השנים.
צירוף לווה נוסף — הכנסת בן/בת זוג שלא היה בהלוואה המקורית מגדילה את ההכנסה הפנויה המחושבת.
סגירת הלוואות לפני הגשה — אם יש הלוואה שאפשר לסגור בכסף נזיל, היא "משחררת" יכולת החזר. כדאי לבחון האם החיסכון ביחס ההחזר מצדיק את השימוש במזומן שיכול היה להיות הון עצמי.
בחירת דירה בסכום נמוך יותר — לא תמיד פופולרי, אבל לעיתים ההפרש בין מה שרוצים לבין מה שמאפשר יחס ההחזר מצביע על טווח מחירים אחר.
המקרה ההפוך — לווה שנשאר לבדו בהלוואה שנלקחה על שתי הכנסות — הוא הסיבה הנפוצה ביותר לסירוב בתיקי פרידה. עברנו עליו במדריך משכנתא בגירושין.
מה הקשר להלוואה לכל מטרה?
החל מיולי 2026, הכללים הוחמרו גם לגבי הלוואות לכל מטרה בשעבוד נכס: ה-LTV על הלוואות כאלה עלה ל-70% (עד 200,000 ₪ מעל 50% LTV), אך כעת הן נספרות יחד עם המשכנתא הראשית ביחס ההחזר. כלומר, יכולת הלוואה גדולה יותר — אבל מוגבלת בתקרת ה-50% המשולבת.
המלצה מעשית
לפני שיוצאים לחפש דירה, שווה לעשות את החישוב הפשוט:
- קחו את שכר הנטו (לשניכם אם יש זוג)
- חסרו את כל ההחזרים החודשיים הקיימים שנותרו מעל 18 חודשים
- כפלו ב-40% — זה "תקציב המשכנתא" הריאלי שלכם
- בדקו מהי הקרן שתואמת להחזר הזה בריבית הנוכחית
המספר הזה יגיד לכם הרבה לפני שנכנסים להוצאות סוכן ועורך דין. אם הוא רחוק מאוד ממה שאתם מחפשים — שיחה עם יועץ משכנתאות מוקדם בתהליך מאפשרת למצוא פתרונות לפני שמתאהבים בדירה שלא ניתן לממן.
רוצים לחשב בדיוק כמה משכנתא אפשר לקחת?
למחשבון המשכנתא ←