"כמה משכנתא אני יכול לקחת?" — לרוב השאלה הזו עולה בסוף שיחה ארוכה על הון עצמי ומחירי דירות. אבל יש לה צד שני, פחות מוכר, שהבנקים בוחנים בקפדנות: ההכנסה. לא רק כמה כסף הבאתם מהבית — גם כמה כסף נכנס כל חודש. אחרי שמבינים כמה יאשרו לכם, השאלה הבאה היא כמה זה יוצא בחודש — לחישוב ההחזר החודשי המדויק ראו כאן.
שני מגבלים: LTV ויחס החזר — ואי אפשר להתעלם מאף אחד
כשבנק בוחן בקשה למשכנתא, הוא שואל שתי שאלות נפרדות:
- LTV — Loan to Value: כמה אחוז משווי הדירה הם מממנים? (תלוי בהון עצמי — ראו מדריך הון עצמי)
- יחס החזר להכנסה (PTI — Payment to Income): כמה אחוז מההכנסה החודשית ילך להחזרים?
שני המגבלים עצמאיים — צריך לעמוד בשניהם במקביל. יש מקרים שבהם יש מספיק הון עצמי ל-LTV מצוין, אבל ההכנסה לא מספיקה לתמוך בהחזר החודשי הנדרש. וההפך גם קיים.
מה קובע בנק ישראל: תקרת 50%
לפי הוראת בנק ישראל — נוהל בנקאי תקין 329 — ההחזר החודשי הכולל של הלווה לא יעלה על 50% מהכנסתו הפנויה. זוהי תקרה רגולטורית קשיחה; הבנק אינו רשאי לאשר הלוואת דיור שתחייב החזרים מעל לסף הזה.
בפועל, רוב הבנקים שואפים ל-35%–40% כאזור הנוחות. מעל 40%, הבנקים מחויבים לשמור הון גבוה יותר כנגד הסיכון — מה שמתבטא בריבית גבוהה יותר עבורכם ובתהליך אישור מורכב יותר.
שימו לב שהתקרה הזו היא יחס ולא רצפת הכנסה: אין בהוראה 329 שום סכום מינימלי בשקלים. החישוב ההפוך — כמה הכנסה פנויה צריך כדי לעמוד בהחזר מסוים — מופיע בטבלה במה התנאים לקבלת משכנתא, לצד יתר התנאים שהבנק בודק.
| יחס החזר | מה קורה בפועל |
|---|---|
| עד 35% | אישור מהיר, ריבית סטנדרטית |
| 35%–40% | ניתן לאישור, בנקים נוחים |
| 40%–50% | אפשרי אך מורכב, ריבית עלולה לעלות |
| מעל 50% | אסור לאישור — תקרת חוק |
שינוי יולי 2026: איך נספרות ההתחייבויות הקיימות
נוסח ההוראה שבתוקף מאז יולי 2026 — גרסה 12, שפורסמה ב-8 בפברואר 2026 (חוזר ח-2840-06), ושתיקון נספח א' שבה נכנס לתוקף ב-1 ביולי 2026 — מגדיר את החישוב במפורש בנספח א', ובאופן שסוגר פרצה: התחייבויות קיימות של הלווה נכנסות לתמונה, גם כשהן לא הלוואות דיור. חשוב להבין איפה כל אחת נכנסת, כי זה לא אותו מקום.
בצד ההחזר החודשי (המונה) נספרים התשלומים על המשכנתא המבוקשת, ובנוסף הלוואות קודמות של הלווה המובטחות בשעבוד אותו נכס — בין אם באותו בנק, בבנק אחר או בגוף אחר — ובלבד שנותרו להן יותר מ-18 חודשים. בהלוואות בולט ובלון נספר תשלום הריבית החודשי; בהלוואות גרייס נספר התשלום הצפוי בתום תקופת הגרייס; ובמסגרת אשראי מאושרת נספרת המסגרת המלאה.
בצד ההכנסה הפנויה (המכנה) מנוכות "הוצאות קבועות": כל הוצאה שמקורה בהתחייבות שנותרו לה יותר מ-18 חודשים. ההוראה מונה במפורש דמי מזונות והחזר חודשי על כל הלוואה שנותרו לה מעל 18 חודשים ושלא נספרה כבר בהחזר החודשי. בנוסף מנוכה שכר דירה של לווה שאינו עתיד להתגורר בדירה הנרכשת — גם אם נותרו לחוזה השכירות פחות מ-18 חודשים.
התוצאה מבחינתכם זהה בכיוון: הלוואת רכב או הלוואה אישית מקטינות את המשכנתא שתאושר. אבל הן עושות זאת דרך ההכנסה הפנויה, לא דרך ההחזר — ולכן כלל 18 החודשים חל עליהן.
לזה יש השלכה ישירה על מי ששוקל ללוות כדי להשלים הון עצמי: ההחזר על אותה הלוואה מכרסם בדיוק באותה תקרה, ולכן מקטין את המשכנתא שתאושר — לרוב בסכום גדול משמעותית מההלוואה עצמה. הראינו את החשבון במדריך ההלוואה להון עצמי.
הערה על דיוק: ניסוחים נפוצים ברשת מתארים את השינוי כ"כל ההתחייבויות מצטברות לתוך ההחזר החודשי". לפי נוסח ההוראה עצמה החלוקה מדויקת יותר, כפי שתוארה למעלה. בפרט, ההוראה אינה מונה חיוב מינימום בכרטיס אשראי כהוצאה קבועה, ואינה קובעת רשימת החרגות לעלויות ביטוח.
מה היא "הכנסה פנויה"?
שכירים: ממוצע שכר נטו על בסיס 3–6 תלושי שכר אחרונים. שכר קבוע בלבד — שעות נוספות לא קבועות ובונוסים מוכרים לפי שיקול דעת הבנק.
עצמאים: הבנק עובד עם הכנסה נטו לפי שומות מס (טפסי 1301), ממוצע שתי שנות מס אחרונות. הוצאות שמוכרות לצרכי מס אך אינן הוצאה בפועל (פחת, רכב צמוד) עשויות להחזיר חלק מהכנסה. הלוואות עסקיות — נספרות. הרחבנו על כל התהליך במדריך המלא למשכנתא לעצמאים.
הכנסות נוספות שמוכרות: שכר דירה (עם חוזה תקף), הכנסת בן/בת זוג (עם אסמכתאות), קצבאות קבועות.
הכלל של 18 חודשים
הלוואה שנותרו לה פחות מ-18 חודשים ניתן לבקש להחריגה מחישוב ההתחייבויות — אם מציגים כספים מספיקים לסגירתה. כלל זה הובהר בתיקוני יולי 2026.
דוגמה: הלוואת רכב של 2,000 ₪ לחודש שנותרו לה 14 חודשים — עם הצגת יתרת מזומנים מתאימה, הבנק עשוי להחרינה מהחישוב. ההשפעה יכולה להיות מהותית: 2,000 ₪ פחות בהתחייבויות = זכאות לעוד כ-400,000–500,000 ₪ משכנתא.
חישוב מעשי: ארבע דוגמאות עם מספרים
דוגמה 1: שכיר, ללא חובות קיימים
- הכנסה נטו: 22,000 ₪
- התחייבויות קיימות: אפס
- החזר מקסימלי ב-50%: 11,000 ₪/חודש
- החזר מקסימלי ב-40% (יעד הבנקים): 8,800 ₪/חודש
- קרן משכנתא בהחזר של 8,800 ₪ ל-25 שנה בריבית ממוצעת של כ-6.5%: כ-1.3 מיליון ₪
דוגמה 2: זוג עם ליסינג ואשראי
- הכנסה משולבת: 32,000 ₪
- ליסינג: 2,200 ₪/חודש (38 חודשים נותרים)
- הלוואה אישית: 1,100 ₪/חודש (24 חודשים נותרים)
- מינימום כרטיסי אשראי: 400 ₪
- סה"כ התחייבויות: 3,700 ₪
- הכנסה פנויה: 28,300 ₪
- החזר מקסימלי ב-40%: 11,320 ₪/חודש
- קרן משכנתא: כ-1.7 מיליון ₪
דוגמה 3: עצמאי עם הכנסה בינונית
- הכנסה נטו לפי שומות (ממוצע 2 שנים): 18,000 ₪/חודש
- הלוואה עסקית: 1,500 ₪/חודש (48 חודשים)
- הכנסה פנויה: 16,500 ₪
- החזר מקסימלי ב-40%: 6,600 ₪/חודש
- קרן משכנתא: כ-980,000 ₪
דוגמה 4: מינוף כלל ה-18 חודשים
- הכנסה: 25,000 ₪
- הלוואת רכב: 1,800 ₪/חודש — 14 חודשים נותרים (הלווה מציג יתרת חשבון)
- הלוואה אישית: 1,200 ₪/חודש — 30 חודשים נותרים
- לאחר החרגת הרכב: התחייבויות = 1,200 ₪
- הכנסה פנויה: 23,800 ₪ → מקסימום ב-40%: 9,520 ₪
- בלי ההחרגה: הכנסה פנויה 22,000 ₪ → מקסימום 8,800 ₪
- פערי זכאות: כ-150,000–200,000 ₪ קרן נוספת
מה עושים כשיחס ההחזר גבוה מדי?
כשהחישוב מראה שההחזר הרצוי עובר את הסף, יש כמה דרכים לשפר:
הגדלת תקופת ההלוואה — פריסה ל-25 במקום 20 שנה מורידה את ההחזר החודשי ב-15%–20%. הצד השני: תשלום ריבית כוללת גדול יותר לאורך השנים. שימו לב שהמנוף הזה נסגר עם הגיל: מעבר לתקרת 30 השנה שבהוראה 329, כל בנק קובע לעצמו גיל מקסימלי בתום ההלוואה (במזרחי-טפחות 80), ולכן ללווה בן 65 התקופה נעצרת סביב 15 שנה — וההחזר החודשי שנגזר ממנה הוא זה שצריך להיכנס ליחס. פירטנו את הטווחים לפי גיל ולפי בנק במדריך משכנתא מגיל 65.
צירוף לווה נוסף — הכנסת בן/בת זוג שלא היה בהלוואה המקורית מגדילה את ההכנסה הפנויה המחושבת.
סגירת הלוואות לפני הגשה — אם יש הלוואה שאפשר לסגור בכסף נזיל, היא "משחררת" יכולת החזר. כדאי לבחון האם החיסכון ביחס ההחזר מצדיק את השימוש במזומן שיכול היה להיות הון עצמי.
בחירת דירה בסכום נמוך יותר — לא תמיד פופולרי, אבל לעיתים ההפרש בין מה שרוצים לבין מה שמאפשר יחס ההחזר מצביע על טווח מחירים אחר.
שווה לעשות את החשבון גם מהכיוון ההפוך: אם ידוע לכם איזה החזר עובר את היחס, המדריך למשכנתא לפי החזר חודשי מתרגם אותו לגובה משכנתא — ומראה למה בתמהיל אמיתי, שמחשבים מסלול-מסלול, המספר יוצא אחר מהחישוב בריבית אחת.
המקרה ההפוך — לווה שנשאר לבדו בהלוואה שנלקחה על שתי הכנסות — הוא הסיבה הנפוצה ביותר לסירוב בתיקי פרידה. עברנו עליו במדריך משכנתא בגירושין.
מה הקשר להלוואה לכל מטרה?
כאן נפגשים שני תיקונים מאותו חוזר, ובכיוונים הפוכים. ה-LTV על הלוואות לכל מטרה בשעבוד נכס עומד על עד 70% (עד 200,000 ₪ מעל 50% LTV) — הקלה שנקבעה כהסדר קבע בפברואר 2026 — אך מ-1 ביולי 2026 הלוואות כאלה נספרות יחד עם המשכנתא הראשית ביחס ההחזר, כשהן מובטחות בשעבוד אותו נכס ונותרו להן מעל 18 חודשים. כלומר, יכולת הלוואה גדולה יותר — אבל מוגבלת בתקרת ה-50% המשולבת.
המלצה מעשית
לפני שיוצאים לחפש דירה, שווה לעשות את החישוב הפשוט:
- קחו את שכר הנטו (לשניכם אם יש זוג)
- חסרו את כל ההחזרים החודשיים הקיימים שנותרו מעל 18 חודשים
- כפלו ב-40% — זה "תקציב המשכנתא" הריאלי שלכם
- בדקו מהי הקרן שתואמת להחזר הזה בריבית הנוכחית
המספר הזה יגיד לכם הרבה לפני שנכנסים להוצאות סוכן ועורך דין. אם הוא רחוק מאוד ממה שאתם מחפשים — שיחה עם יועץ משכנתאות מוקדם בתהליך מאפשרת למצוא פתרונות לפני שמתאהבים בדירה שלא ניתן לממן.
רוצים לחשב בדיוק כמה משכנתא אפשר לקחת?
למחשבון המשכנתא ←מקורות
- הוראת ניהול בנקאי תקין 329 — מגבלות למתן הלוואות לדיור, בנק ישראל
- נוסח ההוראה 329, גרסה 12 (02/26) — PDF
- בנק ישראל — חוזר ח-2840-06 (8 בפברואר 2026) — סעיף 9 מתקן את הגדרת "החזר חודשי" בנספח א'; לפי סעיף 10(ב) התיקון חל מ-1.7.2026 על כל הלוואה שניתנה ממועד זה בשעבוד אותו נכס
- רפורמת PTI יולי 2026 — יעדים סוכנות ביטוח
- כל זכות — מגבלות על לקיחת משכנתא
- כלכליסט — כללי המשכנתאות 2026
- ריבקית לוי דרורי — חישוב יחס החזר להכנסה
- פלאנר — הכנסה פנויה למשכנתא
- מרכז נדלן — הגבלות אשראי לדיור
- בנק מזרחי-טפחות — משכנתא בטוחה: תנאי המסלול ("גיל הלווה הצעיר לא יעלה על 80 שנים בתום תקופת המשכנתא המוארכת"; תקופה של 4 עד 30 שנה)
