יש סוג אחד של סירוב משכנתא שמפיל אנשים לגמרי מהרגליים, כי הוא לא מסתדר עם שום דבר שהם יודעים על עצמם. ההכנסה יציבה, ההון העצמי מוכן, אין הערות בדוח האשראי — ובכל זאת הבנק אומר לא. או, בגרסה הנפוצה יותר, אומר כן על סכום נמוך בהרבה ממה שחישבתם.
במקרים האלה הבעיה כמעט תמיד יושבת בצד השני של העסקה: בנכס.
זה מפתיע בעיקר מפני שרוב מה שנכתב על משכנתאות עוסק בלווה — יחס החזר, ותק, דירוג אשראי. אבל משכנתא היא לא הלוואה על סמך ההכנסה שלכם. היא הלוואה כנגד שעבוד של נכס מסוים, ולבנק יש רשימה ארוכה של שאלות על הנכס הזה: מי בעל הזכויות, איפה הן רשומות, מה בנוי בו בהיתר ומה לא, ומה בדיוק יעמוד לרשות הבנק ביום שבו יצטרך לממש. המדריך הזה עובר על המקרים שחוזרים — רישום שאינו בטאבו, זכויות של חברה משכנת או של רמ״י, חריגות בנייה, דירה מפוצלת — ומסביר איך כל אחד מהם משנה את התמונה, ומה אפשר לעשות לגביו.
למה הבנק בודק את הנכס לא פחות מכם
בנק הפועלים מנסח את זה בפשטות באתר שלו: כדי לקבל משכנתא צריך "לשעבד לטובת הבנק דירת מגורים (או מגרש לבניית דירת מגורים)", והבנק בודק שהדירה "נקייה משעבודים, חובות, עיקולים וכו'". המשפט החשוב באמת מופיע מיד אחריו — הביטחונות בכל עסקה נקבעים לפי הזכויות ומקום הרישום של הדירה.
זו לא הערת שוליים. זה אומר שאותו לווה בדיוק, עם אותה הכנסה ואותו הון עצמי, יקבל מבנה עסקה אחר לגמרי על דירה רשומה בטאבו לעומת דירה שהזכויות בה מנוהלות אצל חברה משכנת — פשוט כי הבטוחה נראית אחרת.
לצד הרישום עומדת השמאות. שיעור המימון מחושב לפי הנמוך מבין מחיר העסקה לבין שווי השמאות, ולכן כל דבר שמוריד את השומה מגדיל מיידית את ההון העצמי שתצטרכו להביא. וכפי שנראה בהמשך, שומה לצורכי בטוחה נבנית לפי כללים שמרניים במיוחד.
איך הבנק משעבד נכס — ולמה זה נופל כשהרישום לא מסודר
הדרך הנקייה היא רישום משכנתא במרשם המקרקעין על שם הבנק. זה אפשרי כשהזכויות שלכם רשומות שם.
הבעיה היא שחלק לא קטן מהדירות בישראל עדיין לא רשומות בטאבו על שם בעליהן. בניין חדש נרשם כבית משותף רק אחרי הליך ארוך של פרצלציה ורישום, ובינתיים הזכויות מנוהלות בספרי היזם או משרד עורכי הדין מטעמו. בקרקע של רשות מקרקעי ישראל התמונה שונה גם היא: מה שיש לכם הוא בדרך כלל זכות חכירה, לא בעלות.
כשהזכויות אינן רשומות במרשם המקרקעין, גם הערת אזהרה לפי סעיף 126 לחוק המקרקעין — הכלי הרגיל להגנה על רוכש — לרוב אינה זמינה, פשוט כי אין מרשם שבו לרשום אותה. הבנק לא נשאר בלי פתרון, אבל הפתרון מורכב יותר ובנוי משתי שכבות:
- משכון על הזכויות החוזיות. הבנק רושם משכון לטובתו במרשם הבטוחות (רשם המשכונות) שברשות התאגידים. השעבוד חל על הזכות החוזית שלכם כלפי המוכר או היזם, ולא על הנכס עצמו.
- התחייבות לרישום משכנתא. החברה המשכנת או רמ״י חותמות על מסמך שבו הן מתחייבות שכשהזכויות יירשמו בטאבו — תירשם עליהן משכנתא לטובת הבנק.
שתי השכבות האלה עובדות, והמסלול הזה שגרתי לחלוטין. מה שהוא כן מוסיף זה תלות בצד שלישי. כשהחברה המשכנת איטית, כשהיזם התפרק או כשהאישורים תקועים, לוח הזמנים של המשכנתא נקבע על ידי מישהו שאינו אתם ואינו הבנק.
דירה שרשומה בחברה משכנת: מה זה אומר בפועל
חברה משכנת אינה חברה בעלת הנכס אלא הגורם שמנהל את מרשם הזכויות עד שהבניין נרשם כבית משותף. במקום נסח רישום מקבלים ממנה אישור זכויות, והיא זו שמאשרת העברת זכויות, חתימה על מסמכי המשכנתא ורישום עתידי.
עד כמה זה מרכזי אפשר ללמוד מתקן השמאות לבטוחה עצמו: כשהזכויות טרם נרשמו במרשם המקרקעין, השמאי נדרש לבקש ממזמין השומה אישור זכויות עדכני מרמ״י או מהחברה המשכנת — כזה שהוצא עד שלושה חודשים לפני מועד השומה — ולתעד את הפנייה. אם תוך 21 יום האישור לא מתקבל, השמאי רושם זאת בשומה ועורך אותה לפי חוזה החכירה. במילים אחרות, גוף שלישי שלא עונה לטלפון הוא סיכון מתועד בתהליך, לא תקלה נדירה.
מה שכדאי לברר לפני חתימה על חוזה, לא אחריה:
- מי החברה המשכנת, והאם היא עדיין פעילה.
- כמה זמן לוקח אצלה להוציא אישור זכויות, ובאיזו עלות.
- האם יש חוב או עיקול שרשומים בספריה על הנכס.
- האם וכיצד היא חותמת על התחייבות לרישום משכנתא לטובת הבנק שבחרתם.
לפני שאתם חותמים על חוזה — כדאי לדעת איך הבנק יסתכל דווקא על הנכס הזה.
לבדיקת כדאיות חינמית ←נכס בחכירה מרמ״י: למה צריך אישור מראש
בקרקע בניהול רשות מקרקעי ישראל אי אפשר לשעבד את הזכות בלי הסכמת הרשות. זה מוסיף שלב לתהליך, ובעיקר מוסיף מסמכים: חוזה חכירה עדכני או הסכם פיתוח, אישור זכויות מרמ״י, ואישורים על היעדר חובות.
התנאים שבחוזה החכירה אינם פורמליים בלבד — הם משפיעים על השווי. תקן השמאות לבטוחה מבקש לפרט בשומה את תקופת החכירה, מטרת החכירה, קיבולת הבנייה, גובה דמי החכירה ותנאים נוספים, "ככל שמשפיעים על שווי הזכויות הנישומות". חכירה שמתקרבת לסופה, מטרת חכירה שאינה מגורים או זכויות שלא הוונו — כל אחד מאלה יכול להוריד את השומה ואיתה את שיעור המימון.
בנחלות ובבתים במושב זה מסתבך עוד שלב: מתווספים אישור האגודה השיתופית, לעיתים אישור הסוכנות היהודית, וכללי הורשה ופיצול שאין להם מקבילה בעיר. יש לנו על כך מדריך נפרד למשכנתא לנחלה ולבית במושב.
חריגות בנייה: כמה זה באמת מוריד מהמימון
כאן מתרחשת אי-ההבנה הגדולה ביותר. אנשים מניחים שחריגת בנייה או פוסלת את העסקה או שהיא "עניין של הרשות המקומית ולא של הבנק". שתי ההנחות שגויות.
הכלל שמנחה שומות לצורכי בטוחה הוא שבהערכת הערך למטרת בטוחה לא ייכלל מרכיב שווי מבנה הנובע מבנייה לא חוקית או שימוש שאינו תואם את ההיתר. השמאי גם נדרש לרשום בפרק המצב התכנוני שימושים חורגים ושינויים שנעשו, ולהציג טבלה שמפרידה בין זכויות הבנייה המאושרות, השטח שנבנה בהיתר, ויתרת הזכויות.
התוצאה המעשית היא לא בהכרח סירוב — היא פער. אם קניתם דירה שבפועל יש בה 110 מ״ר אבל בהיתר רשומים 90, שילמתם על 110 והבנק ייתן מימון על שווי של 90. בשיעור מימון של 70% ההפרש הזה מתורגם להון עצמי נוסף שצריך למצוא, לרוב בתוך שבועות ספורים.
יש גם מקרה הפוך שכדאי להכיר: כשקיים היתר לשימוש חורג באזור שבו הוא מחודש דרך קבע, השמאי רשאי, בהנמקה, להניח שההיתר יחודש ולכלול את השווי — בכפוף לתשלומים הצפויים על החידוש, כמו היטל השבחה או דמי היתר. כלומר "שימוש חורג" עם היתר בתוקף ו"בנייה ללא היתר" הם שני דברים שונים לגמרי, גם אם בשיחה יומיומית קוראים לשניהם "חריגה".
ומעבר לשומה יש את הצד האכיפתי. תיקון 116 לחוק התכנון והבנייה, שנכנס לתוקף ב-2017, הרחיב משמעותית את כלי האכיפה המנהליים — צווי הפסקה, צווי הריסה מנהליים וקנסות מנהליים — וקיצר את הזמן שבו בנייה בלתי חוקית יכולה פשוט להישאר עומדת. חריגה שנבנתה לפני עשור וש"אף אחד לא אמר עליה כלום" אינה בהכרח חריגה בטוחה, והבנק מודע לכך.
על מה כוללת השמאות עצמה, כמה היא עולה ומתי היא נדרשת — יש מדריך שמאות למשכנתא.
דירה מפוצלת ליחידות — המקרה הקשה
דירה שפוצלה לשתיים או שלוש יחידות היא הצירוף של כל הבעיות שתוארו עד כה, ולכן היא המקרה שהכי הרבה עסקאות נופלות עליו.
המחיר שמבקשים עליה נגזר מדמי השכירות שהיא מייצרת. השומה, לעומת זאת, מסתכלת על מה שמאושר: אם הפיצול, המטבח הנוסף או הכניסה הנפרדת נעשו ללא היתר, השווי שהם מוסיפים לא נכנס להערכה. הפער בין המחיר לשומה בדירות כאלה נוטה להיות הגדול ביותר שתפגשו.
מצטרפים לזה שני דברים:
- הכרה בהכנסות. בנקים נוהגים להכיר בחלק מדמי השכירות כהכנסה בחישוב יחס ההחזר, אבל כשההכנסה מגיעה מיחידות שנוצרו ללא היתר הבסיס להכרה רעוע, וחלק מהבנקים לא יכירו בה כלל.
- גישה של השמאי. אם דייר ביחידה המושכרת לא פותח את הדלת ביום הביקור, החלק הזה נרשם ככזה שהשמאי לא ביקר בו — והערך שלו אינו נלקח בחשבון. שני חדרים סגורים יכולים למחוק נתח מהשומה בלי קשר לחוקיות.
זה לא אומר שאי אפשר לקנות דירה מפוצלת. זה אומר שצריך לתמחר אותה לפי מה שהבנק יראה, לא לפי מה שהמוכר מציג — ולברר את שיעור המימון על הנכס הספציפי לפני שחותמים.
בניין בלי טופס 4 או בלי רישום בית משותף
טופס 4, אישור האכלוס שמנפיקה הוועדה המקומית, הוא מה שמאפשר לחבר את הבניין לחשמל, מים, גז ותקשורת. בלעדיו אי אפשר לאכלס את הדירה כחוק. תעודת גמר (המוכרת גם כטופס 5) מגיעה בשלב מאוחר יותר ומאשרת שהבנייה הושלמה בהתאם להיתר.
בעסקה מקבלן זה בדרך כלל לא חוסם משכנתא, כי התשלומים ממילא נפרסים לאורך הבנייה — אבל טופס 4 קשור למסירה ולתשלום האחרון, וכל עיכוב בו הוא עיכוב אמיתי בכיס ובלוח הזמנים. פירטנו את מבנה התשלומים ואת הבטוחות במדריך משכנתא לדירה מקבלן.
בעסקת יד שנייה, לעומת זאת, דירה מאוכלסת בבניין שאין לגביו אישור אכלוס היא נורה אדומה שדורשת בדיקה בוועדה המקומית עוד לפני שמדברים על מימון.
אשר לרישום בית משותף: עיכוב ברישום אינו הופך את הרכישה לבלתי אפשרית, אבל הוא משאיר אתכם עם זכות חוזית במקום זכות רשומה, ומחזיר אתכם למסלול המשכון וההתחייבות לרישום משכנתא שתואר למעלה. שווה לשאול את המוכר, ואת עורך הדין בעסקה, באיזה שלב הרישום נמצא ומי אמור להשלים אותו.
חשוב להבין שזה לא רק סיפור של בנייה חדשה. בשכונות ותיקות — הדר והעיר התחתית בחיפה הן דוגמה מובהקת — יש בניינים בני עשרות שנים שמעולם לא נרשמו כבית משותף, לצד בעלות משותפת לא מוסדרת (מוש״ע) שבה לכל בעלים חלק בלתי-מסוים בחלקה. דווקא שם המחירים הנמוכים מושכים רוכשים ראשונים, וההפתעה מגיעה בשלב אישור המשכנתא. אם אתם קונים באזור כזה, ראו את מדריך המשכנתאות לחיפה לפירוט מה הבנק דורש כשהרישום חלקי.
מה בודקים על הנכס לפני שחותמים על חוזה
הבדיקות האלה עולות מעט מאוד, ונעשות מהר. הן בדיוק אותן בדיקות שהבנק יעשה — רק חודש מוקדם יותר, כשעוד אפשר לסגת או להתמקח:
- נסח רישום עדכני — או אישור זכויות מרמ״י או מהחברה המשכנת, אם הנכס אינו רשום בטאבו. מחפשים משכנתאות קיימות, עיקולים, זיקות הנאה והערות.
- דוח עיון במרשם הבטוחות — כדי לראות אם רשום משכון על הזכויות.
- תיק הבניין בוועדה המקומית — היתר הבנייה והתוכניות המאושרות. זו הבדיקה שחושפת חריגות, והיא הכי מוזנחת.
- תשריט הבית המשותף — משווים אותו למה שראיתם בביקור: שטח, מרפסות, מחסן, חנייה.
- מצב טופס 4 ותעודת גמר — בעיקר בבניין חדש או אחרי תוספת בנייה.
- שאלה ישירה למוכר — האם בוצעו שינויים, מתי, ובאיזה היתר.
אם משהו ברשימה חוזר עם תשובה עמומה, זה הרגע לבדוק לעומק — לא לקוות שהשמאי לא ישים לב. הוא ישים.
הבעיה כבר קיימת — מה אפשר לעשות
נניח שהחוזה נחתם, השמאות חזרה נמוכה, והבנק אישר פחות ממה שהנחתם. ארבע דרכי פעולה, לפי סדר הכדאיות:
- להסדיר את החריגה. בקשה להיתר בדיעבד או להכשרת השימוש, מול הוועדה המקומית. זה המסלול הנכון כשההסדרה אפשרית תכנונית, והוא גם מחזיר את השווי לשומה. החיסרון: לוח זמנים שנמדד בחודשים, ולעיתים היטל השבחה.
- להוריד את סכום ההלוואה או להשלים הון עצמי. לפעמים הפער קטן מכפי שהוא נשמע, ואפשר לגשר עליו בלי לפרק את העסקה. שווה לבדוק את זה לפני שמוותרים.
- לחזור למוכר. שומה שמצביעה על שטח קטן מהמוצג היא עילה עניינית למשא ומתן מחודש על המחיר — ולעיתים על חלוקת עלות ההסדרה.
- לבדוק מסלול או מלווה אחר. לבנקים יש רשימות שמאים שונות ומדיניות שונה בנכסים לא סטנדרטיים, כך שיש הבדלים בפועל. אבל זו לא קסם: אם הבעיה היא שאי אפשר לשעבד את הנכס, אף בנק לא יסתדר איתה.
אם הבנק כבר סירב ואתם לא בטוחים אם הסיבה היא הנכס או התיק שלכם, יש מדריך נפרד על סירוב משכנתא שעובר על כל הסיבות ואיך לזהות איזו מהן פגעה בכם.
מה עושים עכשיו
הכלל הפשוט בכל מה שקשור לנכס: הבדיקה זולה לפני החוזה ויקרה אחריו. נסח רישום, עיון בתיק הבניין והשוואה לתשריט לוקחים ימים ספורים, ומונעים את הפער שמתגלה בדיוק כשכבר אי אפשר לסגת.
אם אתם עומדים לפני רכישה של נכס שאינו סטנדרטי — דירה מפוצלת, בית עם תוספת בנייה, נכס בחברה משכנת, נחלה או חכירה מרמ״י — שווה לעבור על התמונה עם מישהו שרואה את זה מהצד של הבנק לפני שחותמים. לפעמים המסקנה היא שהעסקה בסדר גמור ורק צריך להיערך אחרת להון העצמי. לפעמים המסקנה היא שהמחיר לא מגלם את הבעיה, וכדאי להתמקח. ולפעמים, בכנות, המסקנה היא שזה לא הנכס — וגם את זה עדיף לשמוע לפני החתימה.
ב-LF פיננסים אפשר לעשות בדיקת היתכנות על הנכס והתיק יחד, ולראות מה באמת יאושר לפני שמתחייבים.
מקורות
- תקן 19.0 — פרוט מזערי נדרש בשומות מקרקעין המיועדות להצעת זכויות במקרקעין כבטוחה לאשראי, מועצת שמאי המקרקעין, משרד המשפטים (יוני 2010) — סעיף התחולה (כולל ההחרגה של שומות דירות למשכנתא), הערך למטרת בטוחה, המצב התכנוני והזכויות בנכס.
- ביטחונות ומסמכים למשכנתא — בנק הפועלים — דרישת השעבוד, בדיקת נקיון הנכס משעבודים, וקביעת הביטחונות לפי הזכויות ומקום הרישום.
- הוראת ניהול בנקאי תקין 329 — מגבלות למתן הלוואות לדיור, בנק ישראל — מגבלות שיעור המימון ויחס ההחזר.
- ניהול בנקאי תקין 451 — נהלים למתן הלוואות לדיור, בנק ישראל (PDF)
- בקשה לרישום משכון — מרשם הבטוחות, רשות התאגידים — רישום משכון על זכויות, המסלול שבו נשען הבנק כשאין רישום בטאבו.
- חוק המשכון, תשכ״ז-1967 — נבו — הבסיס החוקי למשכון ולתוקפו כלפי נושים.
- חוק התכנון והבנייה (תיקון מס' 116), התשע״ז-2017 — מאגר החקיקה הלאומי, הכנסת — הרחבת כלי האכיפה המנהליים נגד בנייה בלתי חוקית.
- איכות הבנייה, טופס 4 ותעודת גמר — עיריית תל אביב-יפו — אישור אכלוס כתנאי לחיבור תשתיות, והיחס בין טופס 4 לתעודת גמר.
- חוכרים במגזר העירוני — רשות מקרקעי ישראל — זכויות חכירה, היוון ואישורי רמ״י.
