משכנתא לדירה שניה — מימון, מס רכישה ותמהיל נכון

אם אתם שומרים על הדירה הקיימת וקונים נוספת, בנק ישראל מגביל את המימון ל-50% משווי הנכס — כלומר הון עצמי של לפחות 50%. בפועל צריך יותר: מס רכישה של 8% מהשקל הראשון, עורך דין, שמאות ופתיחת תיק. לדירה ב-2 מיליון ₪ מדובר בכ-1.24 מיליון ₪ מזומן, לא במיליון בלבד.

רוכש ששומר על דירה קיימת וקונה דירה שנייה משלם מס רכישה של 8% מהשקל הראשון, ו-10% על החלק שמעל כ-5.35 מיליון ₪. לדירה ב-2 מיליון ₪ זה כ-160,000 ₪ שחייבים להיות בקופה לפני החתימה. משפר דיור שמוכר את הדירה הישנה בתוך המועד הקבוע בחוק ממוסה במדרגות דירה יחידה.

הריבית עצמה לא נקבעת לפי 'דירה שניה', אלא לפי הפרופיל והתמהיל. מה שכן יקר יותר הוא המבנה: הון עצמי כפול, מס רכישה מלא, והחזר שנבחן על שתי המשכנתאות יחד. תכנון נכון של הסיווג (שניה מול חליפית) חוסך יותר מכל משא ומתן על 0.1% ריבית.

כן. הבנק מחבר את שני ההחזרים ובודק שהסך לא עולה על 50% מההכנסה הפנויה (ובפועל לרוב סביב 40%). אם ההכנסה מספיקה ויש 50% הון עצמי לדירה החדשה — זה אפשרי. לפעמים משעבדים הון שצבור בדירה הראשונה כבטוחה נוספת.

משכנתא לדירה שניה היא למי ששומר על שתי הדירות: מימון עד 50% ומס רכישה מלא. משפרי דיור קונים דירה חליפית ומתחייבים למכור את הישנה — מימון עד 70% ומס במדרגות דירה יחידה. הסיווג הזה הוא הדבר הראשון שצריך להחליט, כי הוא שווה מאות אלפי שקלים.

עד 50% משווי הנכס לפי הערכת שמאי, וגם זה רק אם יחס ההחזר על שתי המשכנתאות יחד עומד בכללי בנק ישראל. לדירה ב-2 מיליון ₪ התקרה היא מיליון ₪ מימון — בתנאי שההכנסה נושאת את שני ההחזרים.